Kaj je delitev solastnine?
O delitvi solastnine govorimo takrat, ko se lastninska pravica na določeni nepremičnini ali premičnini razdeli med več lastnikov. V praksi se pogosto zgodi, da si več oseb lasti isto stvar – v takšnem primeru gre za solastnino. Vsak solastnik ima na lastnini določen delež. Pomembno je poudariti, da solastnina ni enaka skupni lastnini, saj gre za dva različna pravna pojma. Pri solastnini so deleži natančno določeni, pri skupni lastnini pa o deležih ne govorimo – vsi lastniki so enakovredni lastniki celote. Pri skupni lastnini gre torej za idealne deleže, ki izhajajo že iz same narave razmerja.
V katerem zakonu je urejena delitev solastnine?
Načela in pravila, povezana z delitvijo solastnine, ureja Stvarnopravni zakonik. V njem je določeno, da ima lahko več oseb solastninsko pravico, če je delež vsakega izmed njih določen sorazmerno glede na celotno stvar. Tak delež se imenuje idealni delež.
V praksi je predmet delitve največkrat nepremičnina, saj ima ta običajno dovolj visoko vrednost, da je delitev smiselna, lahko pa gre tudi za premičnine večje vrednosti. Vsak solastnik ima pravico uporabljati del lastnine, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu.
Kako je opredeljen idealni delež?
Idealni delež pomeni delež, ki pripada posameznemu solastniku in je izražen v odstotku ali ulomku.
Katere so slabosti solastnine?
Glavna težava solastnine v praksi je ta, da ni mogoče natančno določiti, kateri fizični del lastnine pripada posameznemu solastniku. Lastniki se sicer lahko pogodbeno dogovorijo o uporabi, vendar to ni razvidno iz samega pravnega statusa solastnine. Zaradi nejasnosti pogosto prihaja do sporov med solastniki.
Najbolje je, če se lastniki sami sporazumejo o načinu uporabe, sicer je potrebna tudi pomoč odvetnika. Pomembno je razumeti, da delitev solastnine določa le lastniške deleže, ne pa tudi dejanske rabe v praksi.
Kdaj govorimo o civilni in kdaj o fizični delitvi solastnine?
Fizična delitev pomeni, da sodišče določi, kateri del lastnine naj uporablja posamezni solastnik. To se zgodi, kadar solastniki ne morejo doseči dogovora. Sodišče pri tem upošteva vrednost posameznega dela lastnine in pripadajoči solastniški delež.
Vendar pa fizična delitev pogosto ni izvedljiva – še posebej, kadar gre za nepremičnino, v kateri skupaj bivajo različne osebe. V takem primeru govorimo o civilni delitvi. Ta pride v poštev, kadar solastniki želijo nepremičnino prodati in si kupnino razdeliti skladno z lastniškimi deleži.
Civilna delitev je možna le ob izpolnjevanju določenih pogojev. Eden ključnih je primeren trenutek za izvedbo delitve – ta ne sme povzročiti škode kateremu izmed solastnikov ali nesorazmernih stroškov. Prav tako civilna delitev ni dopustna, če obstaja utemeljeno pričakovanje, da se bo vrednost nepremičnine bistveno povečala.
Na kakšen način se izvede delitev solastnine?
Najboljši način delitve solastnine je dogovor med solastniki. Takšna rešitev je najhitrejša in tudi stroškovno najugodnejša. Če dogovora ni mogoče doseči, se delitev izvede po sodni poti. V tem primeru vsak solastnik potrebuje svojega pravnega zastopnika, ki zastopa njegove interese in mu pomaga uresničiti želje glede delitve.
Kaj pomeni naravna delitev solastnine?
Naravna delitev pomeni, da se iz ene nepremičnine fizično oblikujeta dve ali več ločenih nepremičnin. To je mogoče v primeru, ko je na obravnavani nepremičnini izvedljiva parcelacija. Če naravna delitev ni mogoča, je edina rešitev prodaja nepremičnine in razdelitev kupnine glede na lastniške deleže.
Kako je opredeljena etažna lastnina?
Etažna lastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki se ne enači s solastnino. Gre za primer, ko ima vsak lastnik pravico do konkretnega dela stavbe, npr. posameznega stanovanja. Običajno etažna lastnina vključuje tudi solastniške pravice na skupnih delih stavbe. Za njen nastanek je nujen vpis v zemljiško knjigo, ki se izvede na podlagi sodne odločbe v nepravdnem postopku.
Ali lahko solastnik proda svoj delež, če se ostali s tem ne strinjajo?
Pogosto se zgodi, da eden od solastnikov ne želi prodati svojega deleža ali ne želi odkupiti deležev drugih. V primeru, ko nekdo želi prodati svoj delež, je ključno, da se solastniki predhodno dogovorijo, kaj točno posamezni delež predstavlja v naravi. Če do dogovora ne pride, sledi nepravdni postopek, v katerem sodišče odloči, kateri del bo pripadel posameznemu solastniku. Za postopek je pristojno sodišče kraja, v katerem se nepremičnina nahaja.
Delitev se vedno izvede na način, da vsak solastnik prejme tisto, za kar ima upravičen interes. Če eden prejme večji delež, mora ostalim izplačati ustrezno denarno razliko. Če pa delitev ni mogoča, sodišče predlaga prodajo nepremičnine in razdelitev izkupička. Višina deleža, ki ga prejme posamezni solastnik, je odvisna od njegovega lastniškega deleža.
Če se solastnik odloči za prodajo, mora sam sprožiti postopek. Prodaja mora potekati v skladu s pravili, ki veljajo za prodajo nepremičnin. V prvem prodajnem roku nepremičnine ni dovoljeno prodati za manj kot 70 % njene ocenjene vrednosti.
Treba je poudariti, da je lahko delitev solastnine dolgotrajen proces – še posebej v primerih, ko solastniki ne morejo doseči dogovora glede obsega posameznih deležev. V takšnih primerih je smiselno čim prej poiskati pravno pomoč, da se postopek vodi strokovno, učinkovito in v skladu z zakonodajo.